Hud Rehabilitation Teil 1
Diese Geschichte ist Teil einer Serie über Hypotheken für die Rehabilitation zu Hause.
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Sie haben das perfekte Zuhause gefunden: ein Fixer-Upper in einer netten Nachbarschaft. Das Haus braucht eine Menge Arbeit, aber es macht dir nichts aus, die Schweißquantität mitzunehmen. Also gehst du zu deiner freundlichen lokalen Bank, um eine Hypothek zu bekommen. Und Sie treffen eine Frustrationsmauer.
Ihr Banker ist nicht beeindruckt von Ihren Behauptungen, dass dieses $ 75,000 Haus das Potential hat, ein $ 150,000 Haus mit einigen Reparaturen zu sein. Ihre Bank wird Ihnen kein Geld leihen, um das Haus zu kaufen, bis die größeren Reparaturen abgeschlossen sind. Aber Sie können die Reparatur erst beginnen, wenn Sie das Haus gekauft haben. Und wenn Sie das Haus mit einem Standard 15 bis 20 Prozent Anzahlung kaufen, haben Sie nicht das Geld, das Sie für Reparaturen benötigen.
Diese Situation ist häufig, wenn Hausbesitzer versuchen, ein Haus zu kaufen, das repariert werden muss, sagt das US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung. Das HUD-Programm Rehabilitation 203 (k) wurde unter Berücksichtigung dieser Situation entwickelt. Das Programm ist nicht ohne seine Kosten - sowohl in Papierkram und in etwas höheren Zinssätzen und Schließungskosten - aber es kann der Weg zum Eigenheimbesitz sein, besonders Sie sind ein Erstkäufer oder haben wenig Bargeld für eine Anzahlung.
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Was Ihr Banker sieht im Vergleich zu dem, was Sie sich vorstellen, kann Ihr Haus sein. |
Das Grundproblem mit Fixierer-Oberteilen
Die meisten Hypothekenfinanzierungspläne bieten nur eine dauerhafte Finanzierung. Das heißt, der Kreditgeber wird den Kredit normalerweise nicht schließen und die Hypothekenerlöse nicht freigeben, es sei denn, die Bedingung und der Wert der Immobilie bieten eine angemessene Kreditsicherheit. Wenn Rehabilitation beteiligt ist, bedeutet dies, dass ein Kreditgeber in der Regel erfordert, dass die Verbesserungen abgeschlossen werden, bevor eine langfristige Hypothek aufgenommen wird. Kurzfristige Bau- oder Rehabilitationskredite sind oft teuer und für Erstkäufer mit wenig Bargeld oder Eigentum, um einen Kredit zu erhalten, schwer zu bekommen.
HUDs Lösung
Das 203 (k) Programm von HUD ermöglicht es Ihnen, eine Immobilie zu kaufen oder zu refinanzieren und die Kosten für Reparaturen und Verbesserungen in das Darlehen aufzunehmen. Diese Kredite benötigen in der Regel länger als herkömmliche Kredite, bis zu 90 Tagen. Erhältlich durch genehmigte Hypothekenbanken bundesweit, 203 (k) Darlehen zur Verfügung stehen für jeden Käufer mit genügend Einkommen, um die Darlehenszahlungen zu machen. Zugelassene Kreditgeber werden Ihnen bei der Papierkram helfen, und HUD hat auch Berater zur Verfügung, um Ihnen bei der Papierkram und Schätzung zu helfen.
Der Hypothekenbetrag basiert auf dem prognostizierten Wert der Immobilie, einschließlich der für den Abschluss der Renovierungsarbeiten erforderlichen Arbeiten. Ein Teil der Hypothek wird verwendet, um den Verkäufer für den Kauf zu bezahlen. Das Geld für die geschätzten Reparaturen wird auf ein Treuhandkonto eingezahlt und kann in bis zu fünf Schritten eingezogen werden, wenn die Sanierungsarbeiten abgeschlossen sind. 203 (k) Rehabilitationskredite sind mit Zinssätzen um ein halbes Prozent höher als bei herkömmlichen 30-jährigen Festkrediten. Diese Kosten werden jedoch durch den geringen Anzahlungsanspruch ausgeglichen - etwa drei Prozent der Anschaffungs- und Reparaturkosten der Immobilie.
Die Hypothekeneinnahmen müssen teilweise für die Sanierung und / oder Verbesserung eines Grundstücks verwendet werden. Für die in Frage kommenden Verbesserungen der vorhandenen Struktur (en) auf dem Grundstück ist eine Mindestanforderung von $ 5.000 erforderlich. Eine Sanierung oder Verbesserungen an einer freistehenden Garage, eine neue freistehende Garage oder die Hinzufügung einer (n) angegliederten Einheit (en) (sofern durch die örtlichen Zonenverordnungen erlaubt) können ebenfalls in diesen ersten $ 5.000 enthalten sein.
Das Programm soll bei der Sanierung und Reparatur von Einfamilienhäusern als Mittel der Gemeinschaftsbelebung und erweiterten Eigenheimbesitzern helfen. Im Gegensatz zu einer dauerhaften Finanzierung ermöglicht dieses Programm Personen, die sonst nicht genug Geld für den Kauf und die Reparatur eines bestehenden Eigenheims aufbringen könnten, um beides in einem einzigen Darlehen zu tun. Hypothekenzinsen sind in allen Staaten festgelegt. Um das Limit für Ihre Region zu finden, klicken Sie hier.
Jede Reparatur ist in der ersten $ 5000-Anforderung akzeptabel, die die Gesundheit und Sicherheit der Insassen beeinträchtigen kann. Geringfügige oder kosmetische Reparaturen selbst können nicht in den ersten 5000 $ enthalten sein, können jedoch hinzugefügt werden, nachdem der $ 5000-Schwellenwert erreicht wurde. Eine Liste der möglichen Verbesserungen finden Sie hier.
Hier sind die Schritte um ein 203 (k) Darlehen zu bekommen:
- Ein potenzieller Hauskäufer findet einen Fixierer und führt einen Verkaufsvertrag aus, nachdem er eine Machbarkeitsanalyse der Immobilie mit seinem Grundstücksmakler durchgeführt hat. Der Vertrag sollte aussagen, dass der Käufer ein 203 (k) Darlehen beantragt und dass der Vertrag von der Kreditgenehmigung abhängig ist, die auf zusätzlichen erforderlichen Reparaturen durch die FHA oder den Kreditgeber beruht.
- Der Hauskäufer wählt dann einen FHA-bewilligten 203 (k) Kreditgeber aus und arrangiert einen detaillierten Vorschlag, der den Umfang der auszuführenden Arbeiten angibt, einschließlich eines detaillierten Kostenvoranschlags für jede Reparatur oder Verbesserung des Projekts. Um einen anerkannten Kreditgeber in Ihrem Staat zu finden, klicken Sie hier. Die Zins- und Rabattpunkte auf dem Darlehen sind zwischen dem Kreditnehmer und dem Kreditgeber verhandelbar.
- Die Bewertung wird durchgeführt, um den Wert der Immobilie nach der Renovierung zu bestimmen.
- Wenn der Kreditnehmer die Kreditwürdigkeitsprüfung des Kreditgebers besteht, schließt das Darlehen für einen Betrag, der die Anschaffungs- oder Refinanzierungskosten der Immobilie, die Umbaukosten und die zulässigen Abschlusskosten decken wird.Die Höhe des Darlehens umfasst auch eine Reserve für unvorhergesehene Ausgaben in Höhe von 10% bis 20% der gesamten Umbaukosten und dient zur Deckung etwaiger zusätzlicher Arbeiten, die nicht im ursprünglichen Vorschlag enthalten sind.
- Bei Vertragsabschluss wird der Verkäufer der Immobilie abgezahlt und die verbleibenden Mittel werden auf ein Treuhandkonto überwiesen, um die Reparaturen und Verbesserungen während der Rehabilitationszeit zu bezahlen.
- Die Hypothekenzahlungen und der Umbau beginnen nach dem Darlehensende. Der Kreditnehmer kann beschließen, bis zu sechs Hypothekenzahlungen (PITI) in die Rehabilitationskosten zu investieren, wenn die Immobilie während des Baus nicht belegt wird, aber nicht länger als bis zur Fertigstellung der Reha.
- Geschätzte Mittel werden dem Bauunternehmer während der Bauphase durch eine Reihe von Zeichnungsanträgen für abgeschlossene Arbeiten freigegeben. Um den Abschluss des Jobs zu gewährleisten, werden 10% jeder Auslosung zurückgehalten. Dieses Geld wird bezahlt, nachdem der Kreditgeber bestimmt hat, dass es keine Pfandrechte auf dem Grundstück geben wird.
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FAQ - 💬
❓ What are the requirements for re-rehabilitation?
👉 Rehabilitation must comply with applicable local codes and ordinances. All new construction or additions that enlarge existing buildings are not rehabilitation and must meet applicable codes and MPS for new construction.
❓ Who will make the determination of the rehabilitation of a building?
👉 The term provides a great deal of latitude and, therefore, good judgement is necessary and expected. 3. Architectural staff will make the determination. 4-3. ARCHITECTURAL PROCESSING. Rehabilitation processing consists of three stages: Feasibility, Conditional Commitment, and Firm Commitment.
❓ What is Chapter 4 of the Rehabilitation Handbook about?
👉 CHAPTER 4. REHABILITATION 4-1. GENERAL. All instructions of this Handbook apply to rehabilitation projects unless modified by this Chapter. 4-2. DEFINITIONS. A. Substantial Rehabilitation.
❓ Do the instructions of this handbook apply to rehabilitation projects?
👉 All instructions of this Handbook apply to rehabilitation projects unless modified by this Chapter. 4-2. DEFINITIONS. A. Substantial Rehabilitation. Required repairs, replacements, and improvements:
Autor Des Artikels: Alexander Schulz. Unabhängiger Konstrukteur und technischer Experte. Arbeitserfahrung in der Baubranche seit 1980. Fachkompetenz in den Richtungen: Bau, Architektur, Design, Hausbau.
