Kehre Zum Ruhm Zurück
Von Karen Appold
Speziell für das BuildItWare.com
Michael Stanton in der neuen Penthousewohnung im alten Ballsaal. (Appoliertes Foto) |
Das rote Backsteingebäude in der Broad Street Nr. 218 war der Ort, an dem man 1926 zu sehen war. Im dritten Stock tanzten Paare unter der eleganten gewölbten Decke und den Kristalllüstern eines großen Ballsaals mit Blick auf die Straßen von Oneida, New York.
Schneller Vorlauf in das Jahr 2000. Die Zeit war nicht gut zu der einst großen Villa. Die Ballsaaldecke ist teilweise eingestürzt mit Schäden von Jahren eines undichten Daches. Der hölzerne Tanzboden ist mit Schichten von nasser Isolierung bedeckt. Die Fenster im ganzen Gebäude sind verrottet und wichtige Systeme sind entweder antiquiert oder gefährlich - oder beides. Das Gebäude, das in Wohnungen eingemeißelt ist, ist lokal als "The Roach Motel" bekannt.
Michael Stanton, ehemaliger Major der Air Force mit Immobilienhintergrund, Unternehmergeist - und viel Optimismus.
"Ich konnte die Schönheit in der Bestie sehen", sagt Stanton.
Nach vier Jahren, fast eine halbe Million Dollar in Renovierungen kann der Rest von Oneida auch die Schönheit sehen. Der krönende Abschluss der Renovierung des Gebäudes, das einst als hoffnungslos galt, ist die Penthouse-Suite im dritten Stock, komplett mit einem neuen Parkettboden und einer restaurierten Gewölbedecke.
218 Broad St. wie es aussah, als Stanton es vor vier Jahren kaufte. Der ursprüngliche Teil des Gebäudes wurde 1853 als Einfamilienhaus erbaut. Der Ballsaal-Anbau stammt aus dem Jahr 1926. (Michael Stanton Foto) |
Neue Fenster wurden mit einem Zuschuss von der Stadt Oneida bezahlt. Zierziegel markiert den Standort eines der ursprünglichen fünf Kamine des Gebäudes. Die Schornsteinöffnung im Dach wurde durch ein Oberlicht ersetzt. (Karen Appold Foto) |
Geschichte
Das Gebäude wurde 1853 als ein dreistöckiges Einfamilienhaus für einen wohlhabenden und bekannten Geschäftsmann, B. F. Chapman, erbaut. Die Odd Fellows, eine brüderliche Organisation, die sich der Verbesserung der Gemeinschaft widmete, kauften die Residenz Mitte der 1920er Jahre für ihr Hauptquartier. Im Jahr 1926 fügte die Gruppe einen Ballsaal hinzu, an den ein Stein erinnert, der das Jahr und sein Emblem trägt.
In den 1950er Jahren verkauften die Odd Fellows das Gebäude und es wurde in ein 13-Einheiten-Apartment-Gebäude umgewandelt, das die ersten zwei Stockwerke besetzt. Von dort verschlechterte es sich. Erst als Stanton es im Jahr 2000 kaufte, kehrte das Gebäude in seinen ursprünglichen Glanz zurück.
Frisch von einem Immobilieninvestmentkurs und einem Makler im Geschäft seines Vaters, war Stanton darauf aus, einen Schandfleck in eine Schönheit zu verwandeln. Er kaufte das 15.000 Quadratmeter große Gebäude für 255.000 Dollar.
10. Versuch ist ein Charme
Stanton agierte als Generalunternehmer und nutzte einige Kenntnisse in der Renovierung, ein Team von Subunternehmern und viel Versuch und Irrtum. Das schwierigste - und lohnendste - Projekt war die Wiederherstellung der anmutigen Kurven der Gipsdecke im dritten Stock. Es dauerte, bis Stanton und seine Crews 10 versuchten, diesen Teil des Projekts in Ordnung zu bringen.
Der Ballsaal im Jahr 2000, bevor Renovierungsarbeiten begannen. Der Boden enthielt lose Dämme, die Decke drohte durch Wasserschäden zu kollabieren und Plastiksäcke dienten als Regenwassersammler. (Stanton Foto) |
Auf halbem Weg durch die Restaurierung hat der Ballsaal einen neuen Boden, neue Wände und eine teilweise reparierte Decke. (Stanton Foto) |
Der alte Putz wird entfernt und das Netz für den neuen Putz eingesetzt. (Appoliertes Foto) |
Decke mit einer neuen rohen Putzschicht. Stantons Crew brauchte viele Versuche, die anmutige Krümmung der ursprünglichen Decke nachzubilden. (Stanton Foto) |
Gipsleisten mussten ebenfalls repariert werden, aber das originale Gips-Deckenmedaillon überstand die jahrelangen Schäden. (Stanton Foto) |
Der Kristallleuchter wurde vom Gipsmedaillon entfernt, bevor Stanton das Gebäude kaufte. Ein Deckenventilator hängt heute an seinem Platz. (Stanton Foto) |
Neu restaurierte Decke und Zierleiste im Ballsaal. (Appoliertes Foto) |
Stanton steckte blaue Lichter entlang des Kniewebels im Ballsaal, um der Decke den Anschein zu geben, dass sie in den Himmel aufstieg. (Appoliertes Foto) |
Bevor das Innere berührt werden konnte, mussten strukturelle Probleme beachtet werden. Die Spitze des Gebäudes und sein undichtes Dach standen ganz oben auf der Liste. Dachdichtungen waren die Ursache für einen Großteil der inneren und äußeren Schäden am Gebäude. Das ursprüngliche Dach, wahrscheinlich Schiefer oder Holz, war lange vorbei. Das schwarze Asphaltdach des 20. Jahrhunderts wurde durch grüne architektonische Schindeln ersetzt.
Stanton erhielt von der Stadt Oneida einen Zuschuss von 16.000 US-Dollar und ein Darlehen von 16.000 US-Dollar im Rahmen eines Investoren-Eigentümer-Programms des US-Ministeriums für Wohnungswesen und Stadtentwicklung. Berechtigung erforderte eine größere Renovierung und zwei kleinere Renovierungen.
Der Zuschuss umfasste den Ersatz aller 72 Originalfenster, von denen viele Scheiben hatten, die lose von verrotteten Rahmen getragen wurden. Die Stadt Grant spezifizierte neue Doppel-hung thermische Fenster, die maßgeschneidert wurden, um in 84-Zoll hohe Öffnungen passen.
Die beiden kleineren Projekte ersetzten Bleirohre durch PVC-Rohre und ersetzten eine alte Gasleitung durch eine moderne.
Ersatzfenster wurden maßgefertigt und vereinheitlichten die alten Teile des Gebäudes, links, mit dem neueren Zusatz. (Appoliertes Foto) |
Die Renovierung beinhaltete auch das Ausnehmen jeder Wohnung, das Hinzufügen von vier Wohnungen in unbenutztem Raum, das Ersetzen eines antiquierten Gaskesselsystems, das Installieren einer Waschküche, das Wiederherstellen von Mörtelfugen, das Hinzufügen eines Holzdecks und Treppenhauses, das Begraben von Telefon-, Elektro- und Kabelleitungen und das Aufstellen des Gebäudes kodieren.
Nachdem die bestehenden Einheiten renoviert wurden, baute Stanton den ungenutzten Dachboden in drei Wohnungen um. Um vorhandene Funktionen zu speichern, installierte er Oberlichter an abgewinkelten Oberwänden und renovierten Originalparkett. Eine Einheit befindet sich in einem erhöhten Bereich, der ehemaligen Orchesterbühne.
Süße Siebzehn
Der krönende Abschluss des Restaurierungsprojekts ist das 3.500 Quadratmeter große Penthouse im dritten Stock. Diese 17. Wohneinheit befindet sich im ehemaligen Ballsaal. Als Stanton vor vier Jahren den Raum betrach- tete, war der Boden ein Bett aus Dämmung von den Decken der darunter liegenden Wohnungen, und er hatte keine Leitungen, Heizung, Elektrizität oder Telefonleitungen. Die Crews mussten einen Sperrholzboden verlegen, bevor sie in den Raum gehen konnten.
Während Stanton täglich die Restaurierung überwachte, staunte er über die Schönheit des Ballsaals. Schließlich entschloss er sich, seine Pläne zu überarbeiten, den Raum in drei Wohnungen zu unterteilen und stattdessen eine palastartige Penthouse-Suite zu schaffen.
Der ursprüngliche Teil des Gebäudes aus dem Jahr 1853 hatte Turm- und Gaubenzimmer. Stanton behielt die ursprünglichen Formen der Ecken und Winkel im Haus und fügte Oberlichter für zusätzliches natürliches Licht hinzu. (Appoliertes Foto) |
Das neue Bad in der Ballsaal-Wohnung ist eine gekonnte Mischung aus drei Epochen in der Geschichte des Gebäudes: Die dunkle Holztafel steht für die Mitte des 19. Jahrhunderts, die Glasblockwand und die geschwungene Decke aus dem Jahr 1926 sowie die modernen Hickory-Schränke und die Jacuzzi-Wanne die moderne Bauzeit. (Appoliertes Foto) |
Original Gussbetonrosetten um den Eingang wurden restauriert. (Appoliertes Foto) |
Umgeben von Abrissschutt hatte Stanton eine Vision für den Raum, den er schnell skizzierte und seiner Crew gab. Er wollte die Schönheit des alten Ballsaals bewahren, aber in ein zeitgemäßes Aussehen bringen. Die Wiederherstellung der Akustikdecke war eine Herausforderung, die dem "Lernen am Arbeitsplatz" eine neue Bedeutung gab.
Stanton und seine Crew haben sich über die Restaurierung von altem Putz informiert.
Zuerst wurde der alte, nasse Putz aufgeräumt. Die nächste Streckmetalllatte (Rautenmasche) wurde an der Holzlatte befestigt, um drei Schichten neuen Putzes vorzubereiten. Steppgips erzeugt ein starkes und schließlich ziemlich unsichtbares Pflaster. Aber es brauchte Stantons Crew 10 Versuche, die ursprünglichen Kurven der Decke nachzubilden.
Nachdem die Decke fertiggestellt war, wurde die Isolierung von oben angeblasen. Neue Stahlkabel verbinden den Boden mit dem Dach und werden von Holzkisten verdeckt, die den originalen Formen an den Wänden entsprechen.
Stanton installierte auch einen Parkettboden, um die Eleganz des Ballsaals der 1920er Jahre wieder zu erlangen. Zu den modernen Annehmlichkeiten gehören Küchengeräte aus Edelstahl, eine Whirlpool-Badewanne, eine Doppelglas-Duschkabine für 2 Personen und ein Gaskamin mit Fernbedienung.
Schlussendlich
Hat Stanton jemals darüber nachgedacht, das massive Projekt durchzuführen?
"Einige", gibt er zu. Einschließlich der 32.000 $ Zuschuss gab Stanton 400.000 $ für die Wiederherstellung des Gebäudes über 4 Jahre. Der Kaufpreis betrug 225.000 US-Dollar. Stanton glaubt, dass diese Liegenschaft im heutigen Markt 950.000 $ wert ist.
Ich habe vier Jahre auf die Entwicklung dieser Einheit gewartet und sie hat meine Erwartungen um das Zehnfache übertroffen ", sagt er.
Autor Des Artikels: Alexander Schulz. Unabhängiger Konstrukteur und technischer Experte. Arbeitserfahrung in der Baubranche seit 1980. Fachkompetenz in den Richtungen: Bau, Architektur, Design, Hausbau.
