Zwangsvollstreckungen Auf Historischen Höhen, Aber Historische Häuser, Die Den Druck Nicht Fühlen
- Karten erzählen die Geschichte
- Low-End-Häuser
- Zwangsvollstreckungen können helfen, sich zu stabilisieren
- "Historisches" Label kann Rebound helfen
Historische Häuser nehmen einen Schlag.
Die Zeit trägt sie: Dachlinien versinken, Schornsteine bröckeln; Entwickler drohen und Planierraupen rumpeln.
Aber in den meisten Fällen wurden historische Häuser nicht durch die Hypothekenverfallskrise in Mitleidenschaft gezogen. Wenn Sie hoffen, den Abschottungsmarkt für Schnäppchen in historischen Häusern zu verkaufen, könnten Sie eine frustrierende Suche haben.
Bundesweit sind die Zwangsvollstreckungen weiterhin auf Rekordniveau. Nach Angaben von RealtyTrac, einem kalifornischen Unternehmen für Zwangsversteigerungslisten, liegt die Zahl der Kreditnehmer, die eine Zahlung verpasst haben oder in Zwangsvollstreckung sind, bei 15 Prozent, berichtete die Associated Press im März. Im ersten Quartal dieses Jahres wurde eine Rekordzahl von Wohnungen durch Zwangsvollstreckungen verloren.
Wie bei jedem anderen Segment des Immobilienmarktes gab es natürlich auch einige Zwangsversteigerungen unter den historischen Häusern, aber diese Zwangsversteigerungen sind viel seltener als der allgemeine Immobilienmarkt.
Karten erzählen die Geschichte
Royce Yeater, Midwest Direktor des National Trust for Historic Preservation, sagte, dass die Überdeckungskarten der Detroit und Providence historischen Bezirke mit RealtyTrac Zwangsversteigerungskarten im vergangenen Jahr deutlich machten, dass die Zwangsversteigerungsraten in diesen historischen Bezirken viel geringer seien als in den umliegenden Vierteln.
Yeater sagte, seine Beobachtungen sagen ihm, dass dies ein weit verbreiteter Trend sei und nicht nur auf diese beiden Städte beschränkt sei. Aber er sagte, er habe keine konkrete Antwort, warum.
Er sagte, es sei möglich, dass das Denkmalschutz-Siegel selbst ein stabilisierender Einfluss sei oder dass historische Gebiete wirtschaftlich stabilere Käufer anziehen.
"Es ist klar, dass in den oberen historischen Bezirken der Wohlstand und die Stabilität der Käufer das Muster (von weniger Zwangsversteigerungen) formen", sagte Yeater.
Celia Dunn von Celia Dunn Sotheby's International, die in historischen High-End-Häusern in Savannah, Georgia, handelt, stimmte dieser Perspektive zu. "Menschen, die die meisten dieser (oberen) Häuser besitzen, haben Ressourcen", sagte sie. "Sie neigen dazu, die Häuser länger zu besitzen und sind nicht in finanziellen Schwierigkeiten mit ihnen."
Dunn sagte, dass sie im vergangenen Jahr nur zwei Zwangsvollstreckungen von historischen Häusern in Savannah kannte, die beide verkauft wurden.
Low-End-Häuser
Dunn vermutete, dass es eine größere Chance für Zwangsversteigerungen in historischen Häusern geben würde, die Investoren kauften, um Steuergutschriften für Investitionen zu erhalten.
"Wenn die Häuser an Wert verlieren, können sie sie nicht verkaufen", sagte sie. Und wenn Mieter nicht da sind, oder wenn die Investoren die Häuser nicht mieten wollen, könnten sie von der Investition weggehen, spekulierte sie.
Aber Yeater sagte, er glaube nicht, dass dies der Fall sei, und er habe keine weitverbreiteten Spekulanten-Zwangsvollstreckungen in den unteren historischen Bezirken gesehen.
"Viele (historische Bezirke) decken Bereiche von alten und sehr erschwinglichen Einsteigerhäusern ab", sagte Yeater. "... Viele historische Bezirke sind mit gewöhnlichen arbeitenden Leuten bevölkert.
"Es könnte stimmen, dass einige Flossen gefangen wurden, aber nicht mehr als in jeder anderen Art von Nachbarschaft."
Zwangsvollstreckungen können helfen, sich zu stabilisieren
Laut Yeater hängt der Einfluss von Zwangsversteigerungen auf eine historische Nachbarschaft stark von der Nachbarschaft ab - ob stark oder "auf der Blase".
"Wo die Nachbarschaft stark ist, kann sie einige Zwangsvollstreckungen aushalten", sagte er. Und "der steile Rückgang der Immobilienwerte macht einige wunderbare historische Häuser für diejenigen verfügbar, die zuvor vom Markt abgepreist waren."
In starken Nachbarschaften, wo die Häuser oft attraktiv und gut gebaut sind, sei der Weiterverkauf von Zwangsversteigerungen schnell gewesen und habe geholfen, die Nachbarschaft zu stabilisieren, sagte Yeater.
"Neue, (finanziell) gesunde Käufer können jetzt in aufgeschobene Wartung oder Rehabilitation investieren und die Nachbarschaft weiter stärken", sagte er.
Ein Artikel in den Memphis (Tenn.) News im letzten Jahr beschwerte sich darüber, dass Häuser in den wackeligeren historischen Vierteln von Memphis unter dem "Abbruch durch Vernachlässigung" litten, zum Teil weil Investoren, die Immobilien zum Umdrehen gekauft hatten, sie in der schlechten Wirtschaftslage ignorierten.
Der Schwerpunkt dieses Artikels lag jedoch auf dem Mangel an starken Gemeinschaftsorganisationen, um die sich bereits verschlechternden Eigenschaften der Stadt zu schützen.
"Historisches" Label kann Rebound helfen
Yeater sagte, dass in weniger stabilen historischen Vierteln die Auswirkungen von abgeschotteten und unbebauten Grundstücken mehr wie in nicht historischen Vierteln sein könnten: Es "verringert das Vertrauen und untergräbt jede Stabilität, die sich entwickelt hätte".
Aber, sagte er, es gibt einige Beweise, dass, wenn solch eine "Blasennachbarschaft" eine historische Bezeichnung hätte, es einfacher wäre, sich vom Niedergang zurückzuziehen als eine nicht historische Nachbarschaft.
Yeater sagte, dass sowohl staatliche als auch bundesstaatliche Steuergutschriften für die Rehabilitation in historischen Distrikten einen Kapitalpool schaffen, der zwar nicht auf Zwangsvollstreckungen ausgerichtet ist, aber in diesen Vierteln reinvestieren und die schädlichen Auswirkungen von Zwangsversteigerungen abmildern kann.
FAQ - 💬
❓ Was ist eine Zwangsvollstreckung?
👉 Die Zwangsvollstreckung erfolgt auf Antrag des Gläubigers auf der Grundlage eines vollstreckbaren Titels, der den Schuldner zu einer bestimmten Leistung verpflichtet. Im Regelfall erstreitet sich der Gläubiger den Titel im Rahmen eines vorgeschalteten Erkenntnisverfahrens vor Gericht als Leistungsurteil.
❓ Wie läuft eine Zwangsvollstreckung in Immobilien ab?
👉 Der Ablauf einer Zwangsvollstreckung in Immobilien beginnt mit einem Antrag an das Vollstreckungsgericht. Bei der Zwangsverwaltung verwaltet ein Zwangsverwalter die Immobilie. In diesem Fall bekommt der Gläubiger die Einnahmen z. B. aus dem Grundstück oder der Eigentumswohnung. Das können beispielsweise Miet- oder Pachteinnahmen sein.
❓ Was ist ein zwangsvollstreckungsbescheid?
👉 Wird der Zwangsvollstreckungsbescheid zugestellt hat der Schuldner die Möglichkeit eine Einstellung der Zwangsvollstreckung zu beantragen. Diese richtet sich nach der Zivilprozessordnung. Er muss sicherstellen, dass er die Forderung des Gläubigers anderweitig befriedigen kann.
❓ Wann ist der Vollstreckungstitel zugestellt?
👉 Zustellung des Vollstreckungstitels: Der Titel ist dem Schuldner vor Beginn oder gleichzeitig mit Beginn der Vollstreckung zuzustellen. Der Gläubiger muss die Zwangsvollstreckung beantragen, und zwar jede konkret von ihm gewünschte Maßnahme.
Autor Des Artikels: Alexander Schulz. Unabhängiger Konstrukteur und technischer Experte. Arbeitserfahrung in der Baubranche seit 1980. Fachkompetenz in den Richtungen: Bau, Architektur, Design, Hausbau.
